极目新闻记者刘闪
相比网络上“消费降级”一词，住房消费走出了“消费稳步升级”的坚定道路。10月14日，上海易居房地产研究院副院长严跃进在《改善型购房政策效果评估》报告中指出这一观点。
新房套均面积连续两年正增长
2023年9月-2024年9月，是全国全面提振改善型购房需求的一周年。在此期间，以一线城市开启认房不认贷为起点，全国各地各项政策纷纷推出，持续助力改善型住房需求释放。包括2024年9月央行明确统一首套房和二套房的房贷最低首付比例等，都充分说明对改善型住房需求提振的重视。
报告指出，住房套均面积总体呈现线性增长趋势，但2021年出现过下滑，或和当年房地产开始降温态势有关。但2022年在持续性的购房政策支持下，新房套均面积指标开始反弹，且保持连续两年正增长。到了2024年截至9月份数据，该指标已进入120平方米/套的大关。
极目新闻记者根据武汉市住房和城市更新局官网数据统计，2024年1—9月新建商品住房成交套均面积分别为112、118、115、116、119、119、110、114、117（单位均为平方米），平均达到了116平方米。
严跃进表示，该指标是衡量住房户型大小的重要节点，也意味着本轮改善型购房政策提振的效果是明显的。相比网络上“消费降级”一词，住房消费走出了“消费稳步升级”的坚定道路。
三四线城市套均面积下降
2022年4月中央政治局会议明确支持刚性和改善性住房需求，2023年4月中央政治局会议明确支持刚性和改善性住房需求，而到了2023年7月中央政治局会议措辞发生变化，为“更好满足居民刚性和改善性住房需求”。根据政策基调和市场行情情况，上海易居房地产研究院将时间段划分两部分，即2023年1-7月、2023年8月-2024年9月。据此分析该期间各地新房交易的套均面积，以更好看出套均面积变化情况。
表为：28个改善型购房政策效果最好的城市名单
统计显示，145个城市中，有96个城市（占比为66%）出现不同程度的套均面积增加现象，说明住房消费提振的工作取得阶段性成果。在这其中，有28个城市套均面积增长超过5平方米/套，为标杆性城市。另外有49个城市出现了套均面积下降现象，多为三四线城市。这或和统计方式差异有关，但也要警惕购房“消费降级”问题，进而应在四季度加大政策支持力度。
其中，对于一二线城市来说，杭州和上海是住房改善效果最佳的城市。这两个城市2023年8月-2024年9月统计的套均面积，相比2023年前7月，分别提高9平方米和7平方米。此类城市在限购调整、房贷政策放松等方面持续发力，持续降低入市成本、有效激活改善型购房需求。另外对比来看，部分重点三四线城市表现要更佳。以义乌为例，其套均面积增加值最大，说明此类城市购房资金加快进入了豪宅市场。
提振改善住房需求利于止跌回稳
今年10月份以来，全国房地产市场交易态势持续向好，朝着止跌回稳的方向发展。改善型住房需求是止跌回稳中的重要动力源，更要把此类住房需求给提振好。一系列利好政策出台，将持续降低改善型住房需求的入市门槛和成本，有助于提振该领域的交易行情。这也有助于在提振房地产全市场行情的同时，更好提升人民群众的居住品质。
各城市改善型住房需求的释放程度，也将影响到2025年的供地政策和规划政策。对于一些改善型需求释放强劲的城市，更要在土地方面做好规划，尤其在大户型住房供应方面发力。而对于一些改善型需求释放偏弱的城市，则应该严谨论证大户型住房的供应思路，要结合当地市场消化能力，精准落实好房子的供应政策。
10月13日，财政部在国新办发布会上透露，正抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。下一步，还将进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展。税收政策的调整，也将发挥较好的减负效应，更好支持改善型住房需求。
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